La servitù di parcheggio. Validità ed invalidità dell’atto di costituzione
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Estratto Rivista

Le Corti Salernitane 3/2017

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La sentenza Cass. 23708 del 6/11/2014 torna sul tema della servitù di parcheggio e, confermando un orientamento consolidato, ribadisce che nel diritto de quo «difetta la realitas, intesa come inerenza al fondo dominante dell’utilità»; con conseguente nullità della volontà negoziale «per impossibilità dell’oggetto». La sentenza è stata oggetto di immediati commenti negativi. Tuttavia dev’essere ben compresa la logica che ne è alla base. In questo studio si ritiene che la declaratoria di nullità della Corte riguardi le clausole portate alla sua attenzione, non già la servitù di parcheggio in sé. Non c’è dubbio che anche il parcheggio possa esser il contenuto di una servitù volontaria, diritto reale e quindi tipico ma a contenuto “atipico” o più esattamente “libero”, secondo una configurazione storicamente consolidata. È tuttavia necessario che la servitù, in generale, abbia determinati caratteri che la dottrina e la giurisprudenza hanno via via evidenziato: l’altruità della cosa (perché ius in re aliena), i caratteri comuni della realità e cioè l’immediatezza; assolutezza; l’inerenza al fondo servente (passiva), ma anche al fondo dominante (attiva); conseguente duplicità dell’inerenza ovvero sia dell’oggetto; specificità del godimento (che non può avere connotati generici); l’inscindibile accessorietà (inseparabilità) alle proprietà cui inerisce. Ricercando i requisiti specifici della servitù di parcheggio, si ritiene che anche la localizzazione/determinazione del luogo in cui si eserciterà la servitù sia un requisito imprescindibile. L’inerenza dell’utilità al fondo dominante, distinta dall’utilità meramente personale al proprietario, è il punto più delicato da comprendere. Si è identificata la soluzione nella definizione dell’utilità al fondo come «incremento all’utilizzazione del fondo dominante», intesa nel senso che l’esercizio della servitù dev’essere strumentale alla fruizione del fondo dominante stesso, sì che godere della servitù significhi ad un tempo godere di esso: «fruizione contemporanea» dei due fondi, secondo la formula sostenuta da un’autorevole dottrina. Allo stesso modo la servitù industriale (art. 1028 c.c.) è quella costituita per ospitare nel fondo un’industria o un’attività commerciale ed è solo la servitù che lo renda più idoneo ad ospitarla. La servitù di parcheggio può essere una servitù industriale. Attraverso una casistica tratta da diverse sentenze rese in materia di servitù di parcheggio, si delineano gli elementi concreti del diritto; si individuano determinate statuizioni contrattuali “incompatibili” con esso; si giunge alla conclusione che il problema non sia rappresentato dalla servitù di parcheggio in sé, ma dalle clausole dichiarate nulle o dalla mancanza dei necessari connotati di realità (tra cui senz’altro il nesso inscindibile con l’utilizzazione del fondo dominante). Non mancano, del resto, pronunce che riconoscono l’esistenza della servitù di parcheggio, quando al contrario l’atto notarile si è rivelato conforme allo schema legislativo. Si esaminano infine gli atti costitutivi (derivativo – traslativi), modificativi o estintivi di servitù dal punto di vista della legittimazione a compierli e si dà un esempio di atto costitutivo di servitù di parcheggio.

The judgment of the Italian Supreme Court (Cass. 23708 of 6 November 2014) deals with the right to park as an easement. In line with the consolidated case-law, the Court stipulates that in the law de quo “realitas is lacking, intended as inherence to the dominant plot of utility”; resulting in the nullity of the property transaction. The ruling raised immediate negative comments. However, the reasoning of the Court must be explained. In this paper the author argues that the Court’s declaration of invalidity affects the clauses brought to its attention, not the easement itself. There is no doubt that the right to park a car is capable of being an easement, i.e. real law and therefore typical but “atypical” or more exactly “free” in its object, as generally accepted. It is, however, necessary that the easement in general has certain characteristics that doctrine and jurisprudence have highlighted: the otherness of the thing (because ius in re aliena), the common features of reality, that is, the immediacy; absoluteness; inherence to the servient land (passive), but also to the dominant (active) land; consequent duplicity of the object; specificity of enjoyment (which cannot have generic connotations); the inseparable accessory (inseparability) to the inherent properties. Defining the right to park as an easement, even the localization/determination of the place where the easement will be exercised is an essential requirement. The inherence of utility to the dominant land, distinct from the purely personal utility to the owner, is the most delicate issue. The solution in defining the usefulness of the land has been identified as an “increase in the use of the dominant land”, meaning that the exercise of easement must be instrumental to the enjoyment of the dominant land itself, so that enjoyment of easement means once enjoyed it: “contemporary use” of the two plots, as scholars suggested. Similarly, industrial easement (art. 1028 of the Italian Civil Code) is set forth to host an industry or a business in the land and the easement makes the plot suitable to the scope. The right to park a car can be an industrial easement. The analysis of a case-law on right to park as an easement allows to outline the concrete elements of the right to park; certain contractual terms are “incompatible” with it. The author concludes that the problem is not the right to park as an easement itself, but the terms declared null or the lack of the requirement of reality (including the inseparable link with the use of the dominant land). In addition, there are judgments that recognize the existence of an easement, when, on the contrary, the notarial act conforms to the legislative model. Lastly, the author examines the different acts of acquisition, modification or extinction of easement from the point of view of the legitimacy, and illustrates an example of acquisition of right to park as an easement.

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